“등기부등본, 전세보증금 등 권리분석을 잘하는 게 성공의 열쇠”

파트값 상승으로 내집 마련이 어려운 서민들이 내집을 저렴하게 마련할 수 있는 색다른 방법인 경매와 공매. 지난 7월 관련 법조항이 일부 개정되면서 경매와 공매에 대한 일반인들의 관심이 높아지고 있다.

공매를 살피고 있는 투자자. 누구나 한번쯤은 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 살 수 있다는 경매와 공매에 관심을 가져봤을 것이다. 아파트나 주택의 경우 경매는 20%, 공매는 10% 정도 싸게 구입할 수 있고, 전원주택의 경우 30∼50%까지 저렴하게 살 수 있다. 더구나 최근 정부에서 신규아파트의 전매를 규제하는 정책을 펴 신규아파트에 투자하려던 수요자들이 법원경매시장으로 이동하고 있는데, 이는 경매절차가 7월부터 이전보다 더욱 간소화되었기 때문이다.

우선 경매의 경우 경매참여자가 내는 입찰보증금을 ‘자신이 써낸 입찰가의 10%’에서 ‘법원이 정한 최저 입찰가의 10%’로 변경해 입찰자의 초기 자금부담을 줄였?. 최근 서울 아파트의 경매낙찰가격이 감정가의 2배를 웃돌고 있음을 감안할 때 투자자로선 보증금이 절반까지 줄어드는 셈이다.

또한 경매투자의 핵심이 되는 권리분석이 쉬워졌다. 전에는 경매물건의 채권자가 법원의 낙찰허가 전까지 배당신청을 하도록 되어 있어 초보자의 경우 이를 파악하지 못한 채 샀찰을 해 낭패를 보는 경우가 많았다. 그러나 개정된 제도는 채권자의 배당신청을 최초 경매일 이전까지 하도록 하고 있어 투자자가 응찰 전에 이를 파악, 안전한 투자를 할 수 있도록 했다. 이 외에도 공매의 경우 인터넷을 통한 입찰이 가능해져 더욱 간편하게 입찰할 수 있게 되었다.

경매는 채권자가 채무자에게 채무를 변제받을 때 물리적인 충돌을 피하기 위해 법원 등의 국가권력에 신청하여 채무자의 부동산을 강제적으로 처분하는 것으로 돈을 빌려주기 전에 부동산 등에 담보를 설정하는 임의경매와 변제하지 못한 상황이 발생했을 때 신청하는 강제경매가 있다.

공매는 자산관리공사에서 매각하는 것으로 국세와 지방세 등의 체납으로 국가나 지방자치 단체가 압류한 세무 체납자의 재산을 매각한 것과 금융기관이 돈을 갚지 않은 채무자의 담보물건의 매각을 자산관리공사에 위임한 것을 말한다.

법원 경매의 경우 낙찰허가 결정일로부터 30∼40일 사이에 대금 전액을 지불해야 한다. 하지만 공매로 부동산을 구입했을 경우 대금이 부족하면 최장 5년까지 할부구입이 가능하다. 또한 경매로 낙찰받은 물건은 대금을 전액 납부한 한 후에야 입주가 가능하지만, 공매 물건은 구입가격의 3분의 1 이상을 납부하면 입주해 살면서 나머지 잔금을 상환할 수 있다.

경매·공매에 성공하는 투자 노하우

찰 물건명세서와 등기부등본을 살펴본다.
일단 경매나 공매로 부동산을 구입하려고 한다면 신문에 공고되는 입찰 공고를 눈여겨 봐야 한다. 모든 부동산 경매나 공매는 입찰이 실시되기 전 법원 게시판과 주요 일간지에 공고되고 입찰 공고가 나간 뒤 경매는 14일 후에, 공매는 10∼60일 후에 실시된다. 그러? 신문 공고에 실리는 사항은 부동산의 소재지와 면적, 용도, 최저 경매가격 등 아주 기본적인 내용뿐이라 그 부동산의 안전성의 정도를 파악하는 데 별 도움이 되지 못한다.

입찰 물건의 권리를 자세히 분석하기 위해서는 입찰 물건 명세서와 등기부 등본을 반드시 확인해야 한다. 입찰 물건 명세서에는 부동산의 시가를 감정한 시가감정서와 현황조사서, 전세를 누구에게 언제 주었는지를 알 수 있는 임대차 현황조사서, 건물평면도, 건물 입지도, 부동산 사진 등이 포함된다. 등기부등본을 제외하고 부동산에 관련된 거의 모든 서류가 들어있다고 볼 수 있다.

등기부등본은 부동산이 위치한 등기소에서 발급받을 수 있다. 입찰 물건 명세서는 입찰일 7일 전부터 경매나 공매가 진행되는 지방법원이나 지원의 민사집행과에 비치된다. 입찰 당일에는 사람들이 많이 몰려 복잡하므로 미리 방문해 꼼꼼히 살펴두는 것이 유리하다.

전세보증금 규모 등 권리 분석 꼼꼼히 경매와 공매에 성공하려면 권리분석을 잘 하는 것이 최우선이다. 싼값에 낙찰받았지만 세입자의 임차금을 추가로 인수해야 돼 결국 시세보다 높은 가격으로 구입하는 상황이 되어 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사를 하게 되는 경우도 있다. 따라서 권리분석의 중요성은 아무리 강조해도 부족하다.

등기부 권리분석은 등기부 등본을 보면 된다. 경매와 공매 부동산의 등기부 등본에는 가등기와 가처분, 가압류 등이 기재된다. 이때 가장 먼저 살펴봐야 하는 것은 저당권이다. 저당권이 여러 개 설정돼 있을 수도 있는데, 여럿일 때는 가장 먼저 설정된 저당권이 기준이 된다.

최초로 설정된 선순위 저당권 이후에 설정된 모든 저당권은 경매와 공매가 완료되면 말소되는 것이 원칙이다. 하지만 선순위 저당권 이전에 설정된 세입자 보증금은 낙찰이 된 뒤에도 갚아주어야 하므로 선순위 저당권 금액과 세입자 보증금이 얼마나 되는지 고려해 입찰에 응해야 한다.

임대차 권리분석도 선순위 저당권을 기준으로 삼기는 마찬가지다. 세입자에게는 ‘바뀐 집주인에게 임차금을 요구할 수 있는 권리인 대항력이 있다. 대항력은 모두 인정받는 것은 아니다. 먼저, 선순위 저당권이 설정되기 전에 입주한 세입자는 대항력을 인정받아 낙찰자가 임차보증금을 줄 때까지 그 집에서 살 권리가 있다. 그러나 선순위 저당권이 설정된 이후에 계약한 세입자는 대항력을 인정받지 못한다. 따라서 낙찰자는 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무가 없다.

권리분석은 등기부상의 권리와 임대차 권리를 날짜 순서대로 함께 나열해 놓고 하면 낙찰이 됐을 때 물어주어야 할 금액을 한눈에 계산할 수 있어 편리하다.

장은 반드시 직접 돌아본다.
경매나 공매 물건을 성공적으로 구입하려면 현장 답사는 필수조건. 입찰 물건 명세서를 보고 마음에 드는 물건이 있을 때 직접 찾아가 볼 필요가 있다.

이때 그 지역 부동산의 시세와 현황을 잘 아는 사람은 역시 부동산 중개인들이다. 몇 군데 부동산 중개소에 들러 시세를 확인하고 그 지역의 부동산 시세 전솸도 알아둘 필요가 있다.

여기에 교육시설, 교통 편의성, 생활편의시설이 어떻게 되어 있는지도 알아두는 것이 좋다. 이는 경매나 공매로 구입한 부동산의 수익성이 어느 정도 되는지를 가늠할 수 있는 잣대가 되기 때문이다.

금이 얼마나 되는지 미리 계산해둔다.
많은 사람들이 경매나 공매를 통해 싼값에 부동산을 구입하는 일에만 신경을 쓰다보니 세금은 계산에 넣지 않는 경우가 많다. 그러나 경매나 공매에 참가하기 전에 부동산을 소유하게 됐을 때 내는 세금이 얼마나 되는지를 따져보는 것이 좋다. 부동산 양도와 관련돼 발생하는 세금은 결코 적지 않은 금액임으로 미리 준비해두어야 문제가 발생하지 않는다.

낙찰자가 부담해야 하는 세금 중 덩치가 큰 것이 등록세와 취득세다. 등록세율은 낙찰가의 3%, 취득세율은 낙찰가의 2%다. 등록세의 경우 법에서 정한 납부기한은 없지만 등기소에 등기신청서류를 낼 때 등록세 영수필 통지서를 함께 내도록 되어 있다.

취득세는 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 부동산 소재지의 시·군·구청에 자진 신고하면서 납부해야 한다. 이밖에 농특세(취득세의 10%), 교육세(등록세의 20%)도 내야하고 등기를 신청할 때 주택채권도 매입해야 한다. 만약 전문가에게 컨설팅을 받는다면 수수료도 생각해야 한다. 이런 비용을 모두 계산하면 세금과 관련해 지출되는 비용은 낙찰가의 10% 정도가 된다.

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많이 알아야 기회를 잡고, 부자가 될 수 있다..
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